Quyết định công nhận nạn nhân lừa đảo jeonse không trả tiền đặt cọc thay cho bạn

Khi những người thuê nhà trong cùng một tòa nhà cùng lúc không nhận lại được tiền đặt cọc và căn nhà bị đưa ra đấu giá, nhiều người nghĩ ngay đến quyết định công nhận nạn nhân lừa đảo jeonse (전세사기피해자 결정). Quyết định đó rõ ràng là một điểm xuất phát quan trọng. Nhưng nếu không phân biệt quyết định đó làm được gì và không làm được gì, bạn có thể bỏ lỡ thời hạn của chính thủ tục để nhận lại tiền.

Con đường mà quyết định mở ra

Theo Luật Đặc biệt về Hỗ trợ Nạn nhân Lừa đảo Jeonse và Ổn định Nhà ở, nếu được công nhận là nạn nhân, bạn có thể nhận các hỗ trợ như yêu cầu tạm hoãn và đình chỉ đấu giá, quyền ưu tiên mua, nhà ở cho thuê công và hỗ trợ tài chính. Theo yêu cầu của nạn nhân, tòa án có thể hoãn ấn định ngày bán đấu giá hoặc tạm hoãn, đình chỉ việc đấu giá, với thời hạn trong vòng 1 năm (Điều 17). Bạn cũng có thể đặt bảo đảm trước ngày bán đấu giá và đăng ký ưu tiên mua với giá bằng mức giá trả cao nhất (Điều 20).

Điều kiện và đối tượng áp dụng

Phải có quyền đối kháng (대항력) và ngày xác nhận (확정일자), tiền đặt cọc từ 500 triệu won trở xuống (Ủy ban có thể nâng thêm trong phạm vi 200 triệu won), nhiều người thuê đã hoặc dự kiến sẽ bị thiệt hại, và có lý do đáng kể để nghi ngờ bên cho thuê có ý định không hoàn trả tiền đặt cọc (Điều 3). Nếu có thể nhận lại toàn bộ bằng bảo hiểm bảo lãnh, hoặc có thể thu hồi toàn bộ nhờ quyền được ưu tiên thanh toán trước nhất (최우선변제) v.v., thì không thuộc đối tượng.

Điều khoản bổ sung sửa đổi ngày 20/5/2025 quy định luật này áp dụng cho người thuê đã ký hợp đồng thuê lần đầu vào hoặc trước ngày 31/5/2025. Nếu đã gia hạn hoặc ký lại hợp đồng, trước hết phải xác định ngày ký hợp đồng lần đầu. Nếu ký hợp đồng lần đầu sau ngày đó, bạn phải thu hồi bằng thủ tục dân sự thông thường.

Tiền được nhận lại bằng thủ tục dân sự

Được công nhận là nạn nhân không có nghĩa là Nhà nước trả tiền đặt cọc thay. Việc thu hồi tiền đặt cọc vẫn được thực hiện bằng các thủ tục dân sự là đăng ký quyền thuê (임차권등기), kiện đòi tiền đặt cọc và nhận phân chia tiền đấu giá. Trong đấu giá, bạn phải yêu cầu phân chia trước thời hạn cuối cùng yêu cầu phân chia do tòa án ấn định thì mới được phân chia, và số tiền có thể nhận được xác định theo thứ tự trong sổ đăng ký, ngày xác nhận và số thuế còn nợ.

Nếu có ý kiến phản đối quyết định công nhận nạn nhân, bạn phải nộp đơn phản đối lên Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định (Điều 15). Thủ tục công nhận và thủ tục đấu giá không chờ nhau. Để tránh việc mải chờ kết quả công nhận mà quá thời hạn cuối cùng yêu cầu phân chia, hoặc vội chuyển nhà mà chuyển hộ khẩu đi trước khi đăng ký quyền thuê, hãy ghi thời hạn của cả hai thủ tục trên cùng một tờ giấy.

Những người có thể bị truy cứu trách nhiệm

Nếu bên cho thuê ngay từ đầu đã che giấu tình trạng không thể hoàn trả để ký hợp đồng, có thể xem xét tố cáo tội lừa đảo. Theo bản sửa đổi ngày 23/12/2025, khung hình phạt của tội lừa đảo là phạt tù có lao động đến 20 năm hoặc phạt tiền đến 50 triệu won (Bộ luật Hình sự Điều 347). Tuy nhiên, lệnh bồi thường trong phiên tòa hình sự sẽ không được chấp nhận nếu số tiền thiệt hại không được xác định cụ thể, nên an toàn hơn là chuẩn bị riêng yêu cầu dân sự.

Nếu người môi giới bất động sản có giấy phép giải thích sai về quan hệ quyền ưu tiên trước, bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại, và cũng có cách nhận tiền từ quỹ tương hỗ hoặc bảo hiểm bảo lãnh mà người môi giới đã tham gia. Cần lưu ý rằng nếu có những điều người thuê có thể tự kiểm tra, số tiền có thể bị giảm do bù trừ lỗi.