Khấu trừ chi phí khôi phục nguyên trạng: phần bên cho thuê phải chứng minh

Vào ngày nhận lại tiền đặt cọc, có khi bảng quyết toán kèm theo hàng loạt khoản không lường trước. Đó là những khoản như chi phí thay toàn bộ giấy dán tường và sàn, chi phí dọn dẹp trước khi người mới vào ở, chi phí sửa vết đinh trên tường. Việc khấu trừ vào tiền đặt cọc tự nó là quyền chính đáng, nhưng không phải khoản nào cũng có thể trừ.

Những khoản có thể trừ vào tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc là khoản tiền bảo đảm cho các nghĩa vụ mà người thuê phải chịu cho đến khi kết thúc hợp đồng thuê. Vì vậy, tiền thuê còn nợ, phí quản lý chưa nộp và chi phí sửa chữa phần do người thuê làm hư hỏng được khấu trừ vào tiền đặt cọc. Tuy nhiên, việc các khoản nợ đó đã phát sinh phải do bên cho thuê, người yêu cầu khấu trừ, chứng minh. Nếu bảng quyết toán chỉ ghi số tiền mà không có căn cứ, bạn có thể yêu cầu cung cấp căn cứ trước.

Khôi phục nguyên trạng không phải là làm thành nhà mới

Khôi phục nguyên trạng là đưa về tình trạng như khi người thuê nhận nhà, chứ không phải làm cho giống như nhà mới. Thông thường, người thuê được xem là không có nghĩa vụ sửa chữa những hao mòn phát sinh do sử dụng thông thường như giấy dán tường bị phai màu do nắng, vết lún ở chỗ đặt đồ đạc hay vòi nước cũ đi do dùng lâu. Ngược lại, cánh cửa bị thú cưng cào, bức tường ố vàng vì khói thuốc, hay dấu vết tháo dỡ thiết bị do người thuê tự ý lắp đặt có thể thuộc phần người thuê phải chịu.

Trường hợp chỉ hư hỏng một phần mà bị đòi chi phí thay toàn bộ cũng thường gặp. Khi đó, có thể tranh luận về số tiền dựa trên phạm vi hư hỏng và thời gian vật liệu đó đã được sử dụng. Không phải chỉ vì một góc của tấm sàn đã dùng 10 năm bị móp mà người thuê phải trả toàn bộ tiền sàn mới.

Nếu là bên cho thuê, đưa ra bảng quyết toán kèm căn cứ cho từng khoản khấu trừ là cách giảm tranh chấp. Nếu giữ lại số tiền lớn mà không có căn cứ, bạn có thể phải chịu tiền lãi chậm trả đối với phần đó.

Rốt cuộc, ảnh chụp sẽ nói lên tất cả

• Ảnh có lưu ngày chụp tường, sàn, thiết bị ở từng phòng vào ngày đầu tiên dọn đến
• Ảnh và video quay khi cùng bên cho thuê kiểm tra tình trạng vào ngày trả nhà
• Báo giá do bên cho thuê đưa ra và báo giá nhận từ đơn vị khác
• Bảng quyết toán phí quản lý và các khoản tiện ích

Chi phí dọn dẹp cũng là khoản thường bị tranh chấp. Nếu người thuê đã dọn dẹp ở mức bình thường khi rời đi, thì không có nhiều lý do để người thuê phải chịu cả chi phí thuê dịch vụ dọn dẹp cho người thuê mới. Tuy nhiên, nếu hợp đồng có quy định riêng về chi phí dọn dẹp khi trả nhà, cần xem thỏa thuận đó trước.

Nếu không có ảnh lúc dọn đến, căn cứ để tranh luận rằng đó là khuyết điểm có từ trước sẽ yếu đi. Nếu điều khoản đặc biệt trong hợp đồng có ghi phạm vi khôi phục nguyên trạng, câu chữ đó cũng quan trọng. Tuy nhiên, nếu điều khoản đặc biệt được viết rộng theo hướng buộc người thuê chịu cả hao mòn thông thường, vẫn có cơ sở để tranh luận về cách giải thích.

Nếu không đồng ý với số tiền khấu trừ, bạn có thể thử yêu cầu trả trước phần tiền không có tranh chấp. Nếu cuối cùng vẫn không giải quyết được, từng khoản sẽ được tòa đánh giá trong vụ kiện đòi tiền đặt cọc; với những vụ việc dự kiến có tranh chấp về khoản khấu trừ, tốt hơn là khởi kiện ngay từ đầu thay vì dùng lệnh thanh toán (지급명령).