Chấm dứt hợp đồng vì nợ tiền thuê: nhà ở là 2 kỳ, mặt bằng kinh doanh là 3 kỳ

Chúng tôi thường được hỏi: người thuê đã không trả tiền thuê mấy tháng nay, tôi có thể yêu cầu họ rời đi ngay không? Câu trả lời khác nhau tùy đã nợ bao nhiêu kỳ, và cũng khác tùy là nhà ở hay mặt bằng kinh doanh. Nếu vội đòi lại nhà khi chưa đủ điều kiện chấm dứt hợp đồng, ngược lại sẽ mất nhiều thời gian hơn.

Thuê nhà, công trình: 2 kỳ

Trong hợp đồng thuê công trình, khi số tiền thuê người thuê còn nợ lên đến mức tiền thuê của 2 kỳ, bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng (Bộ luật Dân sự Điều 640). Ở đây, 2 kỳ không nhất thiết là hai tháng liên tiếp. Chỉ cần tổng số tiền còn nợ bằng tiền thuê của hai tháng. Dù nợ cách quãng từng tháng một, nếu tổng cộng bằng tiền thuê của hai tháng thì cũng có thể là lý do chấm dứt hợp đồng.

Mặt bằng kinh doanh: 3 kỳ

Với mặt bằng kinh doanh thuộc phạm vi áp dụng của Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà Kinh doanh (상가건물 임대차보호법), số tiền nợ phải lên đến mức tiền thuê của 3 kỳ mới được chấm dứt hợp đồng (cùng luật Điều 10-8). Người thuê từng có lúc nợ đến mức bằng tiền thuê của 3 kỳ có thể bị từ chối yêu cầu gia hạn hợp đồng (cùng luật Điều 10 khoản 1 điểm 1), và cũng không được bảo vệ cơ hội thu hồi phí chuyển nhượng quyền kinh doanh (권리금) (cùng luật Điều 10-4 khoản 1, phần quy định ngoại trừ). Điểm khác với việc chấm dứt hợp đồng là: một khi đã có sự việc như vậy, dù sau đó đã trả hết số tiền nợ, nó vẫn còn là lý do để từ chối gia hạn.

Thông báo chấm dứt phải đến được người nhận

Chỉ riêng việc nợ tiền thuê không làm hợp đồng tự động chấm dứt. Phải thông báo ý chí chấm dứt hợp đồng và thông báo đó phải đến được người thuê thì mới có hiệu lực. Vì trong vụ kiện cần chứng minh thời điểm chấm dứt, thông thường người ta gửi thư bảo đảm có xác nhận nội dung (내용증명) có liệt kê các khoản tiền nợ. Nếu trước khi thông báo, người thuê trả tiền nợ làm số tiền nợ xuống dưới mức tiêu chuẩn, có thể không còn chấm dứt được hợp đồng, nên phải khớp ngày tính số tiền nợ với ngày thông báo.

Có trường hợp hợp đồng có điều khoản đặc biệt cho phép chấm dứt khi chỉ nợ 1 kỳ, nhưng thỏa thuận trái với Bộ luật Dân sự Điều 640 mà bất lợi cho người thuê thì không có hiệu lực (Bộ luật Dân sự Điều 652). Thay vì chỉ dựa vào điều khoản đặc biệt để thông báo chấm dứt, hãy kiểm tra trước xem đã đủ điều kiện theo luật định hay chưa.

Bản án giải quyết cùng với tiền đặt cọc

Dù hợp đồng thuê đã kết thúc, nếu bên cho thuê không hoàn trả tiền đặt cọc, người thuê có thể viện dẫn nghĩa vụ thực hiện đồng thời để không trả nhà. Vì vậy, trong vụ kiện đòi lại nhà, người ta thường yêu cầu bản án buộc giao nhà đồng thời với việc nhận phần còn lại của tiền đặt cọc sau khi trừ tiền thuê còn nợ, phí quản lý và khoản tương đương tiền thuê cho đến khi trả nhà.

Khi bản án đòi lại nhà trở nên chung thẩm hoặc có tuyên cho thi hành tạm thời, bạn nộp đơn yêu cầu chấp hành viên thi hành việc giao nhà. Cần tính trước cả chi phí và lịch trình xử lý đồ đạc còn lại vào ngày thi hành; nếu chỉ vì người thuê để lại đồ đạc rồi cắt liên lạc mà tự ý mở cửa hoặc dọn đồ, có thể phát sinh vấn đề hình sự.

Nếu trong lúc kiện, việc chiếm hữu được chuyển sang người khác thì dù có bản án cũng có thể không thi hành được, nên trình tự đúng là trước khi khởi kiện, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển giao chiếm hữu (점유이전금지가처분) để cố định người đang chiếm hữu. Bạn cũng cần tính đến việc nợ càng kéo dài thì phần dư để bù bằng tiền đặt cọc càng ít đi.