Вычет расходов на восстановление помещения: что должен доказать арендодатель

Бывает, что в день возврата залога в расчёте появляется целый список неожиданных статей: полная замена обоев и напольного покрытия, уборка перед заселением, заделка следов от гвоздей на стенах. Вычитать из залога — законное право арендодателя, но вычесть можно не всё что угодно.

Что можно вычесть из залога

Залог обеспечивает обязательства арендатора до окончания аренды. Поэтому из него вычитаются задолженность по арендной плате, неоплаченные коммунальные платежи и стоимость ремонта того, что повредил арендатор. Но то, что такие требования возникли, должен доказать арендодатель, заявляющий о вычете. Если в расчёте указаны только суммы без обоснования, сначала можно потребовать обоснование.

Восстановление — не превращение в новое жильё

Восстановление первоначального состояния (원상회복) означает вернуть помещение в том состоянии, в каком арендатор его получил, а не сделать его как новое. Принято считать, что арендатор не обязан устранять износ от обычного пользования — выцветшие на солнце обои, вмятины от мебели, смесители, обветшавшие от времени. А вот двери, исцарапанные домашними животными, пожелтевшие от табака стены и следы демонтажа оборудования, которое арендатор самовольно установил, могут лечь на арендатора.

Часто требуют стоимость полной замены, хотя повреждена лишь часть. В таком случае можно спорить о сумме, исходя из масштаба повреждения и того, сколько уже прослужил материал. Если на краю 10-летнего напольного покрытия осталась вмятина, это не повод арендатору платить за новое покрытие целиком.

Арендодателю, чтобы уменьшить споры, лучше выдавать расчёт с обоснованием каждой статьи вычета. Если без оснований удерживать крупную сумму, на эту часть может начисляться неустойка за просрочку.

В итоге всё решают фотографии

• Фотографии стен, пола и оборудования в каждой комнате в день заселения с сохранённой датой съёмки
• Фото и видео, снятые в день выезда при совместном осмотре с арендодателем
• Смета, представленная арендодателем, и смета другой компании
• Расчёты по коммунальным платежам и услугам

Частый предмет спора — и расходы на уборку. Если арендатор при выезде прибрался на обычном уровне, причин возлагать на него стоимость профессиональной уборки для нового жильца немного. Однако если в договоре отдельно оговорены расходы на уборку при выезде, сначала нужно смотреть на это условие.

Если фотографий при заселении нет, труднее доказать, что дефект был изначально. Важны и формулировки особых условий договора о границах восстановления. Но если особое условие сформулировано широко и по смыслу возлагает на арендатора даже обычный износ, его толкование можно оспорить.

Если вы не согласны с суммой вычета, можно потребовать сначала вернуть хотя бы бесспорную часть. Если договориться так и не удастся, суд оценит каждую статью в деле о возврате залога; если ожидается спор о вычетах, лучше с самого начала подавать иск, а не заявление о судебном приказе.