Статус пострадавшего от мошенничества с чонсе не возвращает залог вместо арендодателя

Когда арендаторы одного дома одновременно не получают обратно залог, а дом уходит на торги, многие в первую очередь думают о признании пострадавшими от мошенничества с чонсе (전세사기피해자 결정). Это решение — действительно важная отправная точка. Но если не понимать, что оно даёт, а чего не даёт, можно пропустить сроки той процедуры, по которой вы реально получаете деньги.

Какие пути открывает решение

Признанный пострадавшим по Специальному закону о поддержке пострадавших от мошенничества с чонсе и стабилизации их жилищного положения может получить такую поддержку, как ходатайство об отсрочке и приостановлении торгов, преимущественное право покупки, государственное арендное жильё и финансовая поддержка. По заявлению пострадавшего суд может отложить назначение даты продажи или отсрочить либо приостановить торги на срок до 1 года (ст. 17). Можно также до даты продажи внести обеспечение и заявить о преимущественной покупке по цене, равной наибольшей предложенной цене (ст. 20).

Условия и круг лиц

Нужно, чтобы у арендатора было право противопоставления (대항력) и отметка о дате договора (확정일자), залог не превышал 500 млн вон (комиссия может повысить порог в пределах 200 млн вон), вред был причинён или ожидался у нескольких арендаторов и были веские основания подозревать, что арендодатель намеренно не собирался возвращать залог (ст. 3). Если всю сумму можно получить по страховке возврата залога или через приоритетное погашение (최우선변제) и т. п., закон не применяется.

Переходные положения изменений от 20.05.2025 установили, что закон применяется к арендаторам, впервые заключившим договор аренды до 31.05.2025. Если договор продлевался или перезаключался, сначала нужно выяснить, когда был заключён первый договор. Если первый договор заключён позже, возвращать деньги придётся в обычном гражданском порядке.

Деньги получают в гражданском порядке

Признание пострадавшим не означает, что государство выплатит залог вместо арендодателя. Залог по-прежнему возвращается через гражданские процедуры: регистрацию права аренды (임차권등기), иск о возврате залога и распределение средств от торгов. На торгах распределение получает только тот, кто подал требование о распределении до установленного судом срока, а размер суммы зависит от очерёдности в реестре, отметки о дате договора и налоговой задолженности.

Если вы не согласны с решением о признании пострадавшим, возражение министру земли, инфраструктуры и транспорта нужно подать в течение 30 дней со дня его получения (ст. 15). Процедура признания и процедура торгов не ждут друг друга. Чтобы не пропустить срок подачи требования о распределении, дожидаясь решения, и не сняться с регистрации по месту жительства до регистрации права аренды, поспешив с переездом, запишите сроки обеих процедур на одном листе.

Кого можно привлечь к ответственности

Если арендодатель заключил договор, скрыв, что с самого начала не мог вернуть залог, можно рассмотреть заявление о мошенничестве. После изменения от 23.12.2025 санкция за мошенничество составляет лишение свободы на срок до 20 лет или штраф до 50 млн вон (Уголовный кодекс, ст. 347). Однако в уголовном процессе приказ о возмещении (배상명령) не выносится, если размер вреда не определён, поэтому надёжнее отдельно подготовить гражданское требование.

Если агент по недвижимости неверно объяснил права с более высоким приоритетом, можно требовать возмещения ущерба, в том числе через фонд взаимного страхования или договор страхования ответственности, в которых состоит агент. Учтите, что если арендатор мог сам проверить эти обстоятельства, сумма может быть уменьшена с учётом его вины.