Расторжение аренды из-за долга по оплате: для жилья — 2 периода, для коммерческих помещений — 3

Нас часто спрашивают, можно ли сразу потребовать выехать, если арендатор несколько месяцев не платит. Ответ зависит от того, сколько раз была просрочка, а также от того, жильё это или коммерческое помещение. Если поспешить с выселением, не выполнив условий расторжения, времени уйдёт только больше.

Аренда зданий — 2 периода

При аренде здания арендодатель может расторгнуть договор, если долг арендатора по арендной плате достиг суммы платы за 2 периода (Гражданский кодекс (민법), ст. 640). Здесь 2 периода не обязательно означают два месяца подряд. Достаточно, чтобы общая сумма долга достигла платы за два месяца. Если платёж пропускался через месяц и в сумме набралось за два месяца, это тоже может быть основанием для расторжения.

Коммерческие помещения — 3 периода

Коммерческое помещение, на которое распространяется Закон о защите аренды коммерческих зданий (상가건물 임대차보호법), можно расторгнуть, только когда долг достиг суммы платы за 3 периода (ст. 10-8 того же закона). Арендатору, у которого когда-либо была просрочка в размере платы за 3 периода, могут отказать в продлении договора (ст. 10 ч. 1 п. 1 того же закона), и он лишается защиты возможности получить премию за помещение (권리금) (ст. 10-4 ч. 1, оговорка того же закона). Если такое однажды было, это остаётся основанием для отказа в продлении даже после полного погашения долга — в этом отличие от расторжения.

Расторжение действует, когда уведомление получено

Сама по себе просрочка не прекращает договор. Расторжение вступает в силу, когда арендатору направлено и доставлено уведомление о расторжении. Поскольку в суде нужно доказать момент расторжения, обычно отправляют уведомление с описью вложения (내용증명) с расчётом долга. Если до уведомления арендатор погасит часть долга и сумма опустится ниже порога, расторгнуть договор может стать нельзя, поэтому дата расчёта долга и дата уведомления должны совпадать.

Иногда в договор включают условие о расторжении уже при просрочке за 1 период, но условие, противоречащее ст. 640 Гражданского кодекса и невыгодное арендатору, недействительно (Гражданский кодекс, ст. 652). Прежде чем уведомлять о расторжении, полагаясь на такое условие, проверьте, выполнены ли установленные законом требования.

Решение, которое учитывает и залог

Если аренда закончилась, а арендодатель не возвращает залог, арендатор может, ссылаясь на встречное исполнение, не освобождать помещение. Поэтому в иске о выселении часто просят решение, обязывающее передать здание одновременно с получением остатка залога за вычетом долга по аренде, коммунальных платежей и суммы, равной арендной плате до дня освобождения помещения.

Когда решение о выселении вступило в силу или подлежит предварительному исполнению, подаётся заявление судебному исполнителю о принудительном выселении. Заранее нужно рассчитать и расходы, и сроки вывоза оставшихся вещей в день исполнения; если арендатор оставил вещи и пропал, самовольно вскрывать дверь или выносить вещи нельзя — это может повлечь уголовную ответственность.

Если во время процесса владение перейдёт к другому лицу, исполнить решение может не получиться даже после победы в суде, поэтому до подачи иска правильно зафиксировать владельца обеспечительной мерой о запрете передачи владения (점유이전금지가처분). Учтите и то, что чем дольше длится просрочка, тем меньше запас, который можно покрыть из залога.