Дата переезда приближается, а регистрации права аренды всё нет

Самый мучительный момент в спорах о залоге — когда дата переезда и дата регистрации не совпадают. Договор на новое жильё заключён, день окончательного расчёта назначен, а регистрация права аренды (임차권등기) по нынешней квартире ещё не внесена в реестр. Если в этот момент вывезти вещи и перенести регистрацию по месту жительства (전입신고), можно потерять право противопоставления третьим лицам (대항력) и преимущественное право на удовлетворение требований (우선변제권), поэтому соблюдать порядок важнее всего.

Критерий — момент внесения записи в реестр

Заявление о судебном приказе на регистрацию права аренды (임차권등기명령) можно подать, если после окончания аренды залог не вернули (ч. 1 ст. 3-3 Закона о защите арендаторов жилья (주택임대차보호법)), а после регистрации уже имеющиеся право противопоставления и преимущественное право сохраняются и при переезде (ч. 5 той же статьи). Критерий — не день подачи заявления и не день вынесения решения, а момент, когда регистрация права аренды внесена в реестр.

Получите выписку из реестра на сайте интернет-регистрации (인터넷등기소) и сами убедитесь, что в разделе об ограничениях (을구) появилось право аренды жилья. Легко решить, что можно переезжать, раз получено решение суда, но после решения до внесения записи может пройти ещё время. Надёжнее ещё раз получить выписку утром в день переезда.

Что можно сделать, если сроки не совпадают

• Подать заявление сразу на следующий день после окончания договора, а на требования суда об исправлении недостатков реагировать в тот же день
• Заранее договориться, можно ли на несколько дней перенести день окончательного расчёта или въезда в новое жильё
• Сообщить сроки банку, выдавшему кредит под залог, и страховой организации, выдавшей гарантию, и уточнить нужные документы
• До подтверждения регистрации не вывозить все вещи и не выписываться

Время можно сократить, если подготовить заявление заранее, до окончания договора, и подать его сразу после даты окончания. Если заранее собрать договор, выписку из реестра регистрации по месту жительства (주민등록초본) и сообщения или заказное письмо с описью вложения (내용증명), которыми вы уведомили хозяина о прекращении договора, меньше времени уйдёт на исправление недостатков. При подаче через электронное судопроизводство (전자소송) ход дела можно отслеживать онлайн. Если суд связался с вами по поводу исправления недостатков, не откладывайте до завтра.

Иногда говорят, что достаточно оставить часть вещей и переехать, но гарантировать, что так владение будет признано, нельзя. Если перенести сроки по новому жилью действительно трудно, сначала расскажите об этом на консультации. Нужно вместе найти наименее рискованный порядок действий с учётом оставшихся дней.

Если у вас есть гарантия возврата залога (전세보증금반환보증), одновременно пройдите процедуру требования об исполнении к гарантийной организации. У каждой организации свои требования к документам и порядку, и часто требуется выписка из реестра с уже внесённой регистрацией права аренды, поэтому уточните это заранее.

И после регистрации дела остаются

Регистрация права аренды лишь защищает залог, но денег не возвращает. После переезда получите исполнительный документ через судебный приказ о платеже (지급명령) или иск о возврате залога, а если и тогда не заплатят — подайте заявление о принудительных торгах этой квартиры. К искам о возврате залога независимо от суммы частично применяется процедура по малым делам, поэтому они рассматриваются относительно быстро (ст. 13 Закона о защите арендаторов жилья).

Со дня, следующего за освобождением квартиры, можно требовать и неустойку за просрочку возврата залога, поэтому запишите дату передачи ключей. Расходы на заявление о судебном приказе на регистрацию права аренды и на саму регистрацию можно взыскать с хозяина (ч. 8 ст. 3-3). В квартиру с такой регистрацией трудно найти нового жильца, и бывает, что в это время хозяин находит деньги и сам выходит на связь.