질문 61개를 주제별로 모았습니다

구두 지시였더라도 실제로 지시가 있었고 그에 따라 공사를 했다는 점을 증명하면 청구할 수 있습니다. 감리일지, 작업일보, 회의록, 문자나 메신저 대화, 시공 전후 사진이 그 증거가 됩니다. 지시를 받은 뒤라도 지시 내용을 적은 확인 공문을 보내 회신을 받아 두는 것이 좋습니다.

공사기간이 발주자 책임이나 불가항력으로 늘어났다면 그 기간의 현장관리 인건비, 임차료, 보증수수료 같은 간접비를 청구할 수 있습니다. 관급공사는 실비를 초과하지 않는 범위에서 계약금액을 조정하도록 정해져 있습니다(국가계약법 시행령 제66조). 연장 승인과는 별도로 계약금액 조정 신청을 준공대가 수령 전에 해 두어야 합니다.

원사업자의 지급정지나 파산 등으로 대금을 지급할 수 없게 됐다면 수급사업자는 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있습니다(하도급법 제14조 제1항 제1호). 원청이 하도급대금을 2회분 이상 지급하지 않은 경우도 직접 지급 사유입니다. 다만 발주자가 이미 원청에 지급한 금액은 빠지므로 요청은 서둘러야 합니다.

하자 종류에 따라 다릅니다. 기둥·내력벽 같은 주요구조부와 지반공사 하자는 10년이고, 시설공사는 공종에 따라 2년, 3년, 5년입니다(공동주택관리법 시행령 제36조, 별표 4). 세대 내부는 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다.

입주자대표회의는 공용부분 하자의 보수를 청구할 수 있지만, 보수비 상당의 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있습니다. 그래서 입주자대표회의가 소송을 하려면 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받고 시공사·분양자에게 양도 통지를 해야 합니다. 양도받은 세대 비율만큼만 배상이 인정되므로 양도 서류를 빠짐없이 모으는 것이 중요합니다.

다투는 결의가 관리처분계획안처럼 행정청 인가·고시를 거치는 내용이라면, 인가·고시 전에는 행정법원에 총회결의의 효력을 다투는 당사자소송을 내고 그 뒤에는 관리처분계획 자체의 취소나 무효확인을 행정소송으로 구해야 합니다. 시공자 선정이나 임원 선임처럼 인가와 관계없는 결의는 민사소송으로 다툽니다. 본안은 시간이 걸리므로 결의 효력정지 가처분을 함께 검토합니다.

재개발은 협의가 되지 않으면 수용재결로 넘어가고, 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다(토지보상법 제83조). 재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에는 보상금 증액 소송을 낼 수 있습니다(같은 법 제85조). 재건축은 매도청구소송에서 법원 감정으로 시가를 다툽니다.

그 건물에 관한 공사대금이 변제기에 있고 적법하게 점유하고 있다면 유치권을 주장할 수 있습니다(민법 제320조). 다만 점유를 잃으면 유치권도 사라지고, 경매개시결정으로 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 넘겨받았다면 매수인에게 대항하지 못합니다. 유치권을 행사하는 동안에도 공사대금의 시효는 진행하므로(민법 제326조) 소송을 따로 준비해야 합니다.

비용은 상담을 마친 뒤 안내합니다. 청구 금액과 절차(가처분, 본안, 감정 여부), 상대방 수에 따라 업무량이 크게 달라지기 때문에 자료를 보고 사건 범위를 정한 다음 말씀드립니다.

서울 주사무소와 인천·홍성·송파 분사무소에서 상담합니다. 02-6951-4097은 주말과 공휴일에도 24시간 받으니, 먼저 전화로 사건 개요와 기한을 알려 주시면 자료 준비를 안내해 드립니다.

지산은 기업 자문을 맡은 변호사가 분쟁이 생기면 소송까지 이어서 맡습니다. 계약 단계부터 사정을 아는 변호사가 서면과 기일을 맡으니 같은 설명을 반복하지 않아도 됩니다.

계약서와 특수조건, 견적서나 내역서, 변경 지시가 담긴 문자·메일, 공사일보와 현장 사진, 기성 청구와 입금 내역을 챙겨 주세요. 상대방과 주고받은 내용증명이 있다면 함께 가져오시면 됩니다. 정리가 덜 됐어도 괜찮습니다. 대표변호사가 자료를 직접 보고 쟁점과 기한부터 짚어 드립니다.

현장 사정은 현장을 맡았던 분이 가장 정확하게 설명하므로 함께 오시면 도움이 됩니다. 다만 소송 위임과 합의 여부는 회사 대표자나 권한을 위임받은 분이 결정해야 합니다. 첫 상담은 실무자와 진행하고, 결정 단계에서 대표자께서 확인하는 방식도 가능합니다.

공사대금, 추가공사비, 하자보수비는 대부분 법원 감정으로 금액을 정하는데, 감정인 지정과 현장 조사, 감정서 보완에 시간이 걸립니다. 감정 사항을 처음부터 구체적으로 신청하고 자료를 미리 정리해 두면 보완 절차를 줄일 수 있습니다.

중재 합의가 있는 분쟁에 소송을 내면, 상대방이 본안에 관한 첫 변론을 하기 전까지 중재 합의가 있다고 항변할 경우 법원은 소를 각하합니다(중재법 제9조). 계약서와 특수조건에 중재 조항이 있는지 먼저 확인하고 절차를 고릅니다.

감정서에 계산 착오, 누락, 근거 없는 판단이 있다면 감정인에게 보완을 요청하거나 사실조회, 감정인 신문으로 다툴 수 있습니다. 법원이 감정 결과를 그대로 따라야 하는 것은 아니므로 항목별로 반박 근거를 정리합니다.

반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 건설공사 관련 분쟁은 국토교통부 건설분쟁 조정위원회에 조정을 신청할 수 있지만, 하도급법이 적용되는 사항은 그 대상에서 빠집니다(건설산업기본법 제69조 제3항). 하도급 분쟁은 하도급분쟁조정협의회를, 공동주택 하자는 하자심사·분쟁조정위원회를 이용합니다. 상대방이 조정에 응할 가능성과 시효를 함께 따져 절차를 고릅니다.

감정을 신청한 쪽이 먼저 법원에 감정료를 냅니다. 소송비용은 원칙적으로 진 쪽이 부담하고(민사소송법 제98조), 일부만 이긴 경우에는 법원이 부담 비율을 정합니다(제101조). 판결이 확정되면 소송비용액 확정 절차를 거쳐 상대방 부담분을 청구합니다.

항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 이 기간은 늘릴 수 없습니다(민사소송법 제396조). 송달받은 날짜를 바로 확인하세요. 판결 이유를 읽고 감정 결과나 사실인정 중 어느 부분을 다툴지 정한 뒤 항소장을 냅니다.

상대방은 원칙적으로 공사를 맡기고 대금을 주기로 한 사람입니다. 견적서를 받은 사람, 작업을 지시한 사람, 돈을 보낸 계좌 명의를 확인해 실제 발주자를 특정합니다. 자기 이름이나 상호로 영업하도록 허락한 명의자도, 상대방이 그 명의자를 사업주로 알고 거래했다면 함께 책임을 질 수 있습니다(상법 제24조). 누가 당사자인지 다툼이 예상되면 지급명령보다 두 사람을 함께 상대로 하는 소송이 나을 수 있습니다.

낼 수는 있지만 법원 서류도 송달돼야 진행됩니다. 송달이 안 되면 법원의 주소보정명령에 따라 주소를 다시 확인하고 야간·휴일 특별송달을 신청합니다. 그래도 송달되지 않아 공시송달이 필요해지면 지급명령으로는 진행할 수 없으므로, 소송으로 바꿔 달라고 신청해 이어 갑니다(민사소송법 제462조 단서, 제466조).

상대가 이의하면 사건은 소송으로 넘어가고, 법원은 신청인에게 소송 인지대와의 차액을 내라는 보정명령을 보냅니다. 정한 기간 안에 보정하지 않으면 지급명령 신청이 각하됩니다(민사소송법 제473조). 대법원 '나의 사건검색'에서 사건번호로 송달일과 진행 내역부터 확인하세요. 이미 각하됐더라도 다시 소를 낼 수 있지만 시효가 문제 될 수 있으니 서두르는 편이 좋고, 앞으로는 우편을 받을 주소를 법원에 신고해 두세요.

지체상금은 손해배상액의 예정이어서 금액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 그 전에 발주자 사정이나 불가항력으로 늦어진 기간을 지체일수에서 빼는 주장을 먼저 정리합니다.

일이 완성되기 전에는 도급인이 계약을 해제할 수 있지만, 그로 인한 손해를 배상해야 합니다(민법 제673조). 이미 시공한 부분의 대금과 함께 해제로 입은 손해를 청구할 수 있는지, 그 범위를 계약서와 현장 자료로 따져 봅니다.

공사대금 채권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(민법 제163조 제3호). 내용증명은 이행을 요구하는 통지일 뿐이어서, 보낸 뒤 6개월 안에 소송이나 가압류 같은 절차를 밟아야 시효 중단 효력이 생깁니다(민법 제174조). 내용증명만 보내고 시간을 넘기면 효과가 사라지니 날짜를 기록해 두세요.

완성 전에 공사가 끝나면 이미 시공한 부분, 즉 기성고만큼 대금을 정산합니다. 판례는 보통 약정 총공사비에 기성고 비율을 곱해 계산하고, 그 비율은 시공한 부분과 남은 부분의 공사비를 비교해 정합니다. 중단 시점의 현장 사진과 공정표, 투입 자재 내역을 남겨 두어야 다툼이 줄어듭니다.

도급은 서면이 없어도 당사자 합의만으로 성립합니다(민법 제664조). 견적서, 문자, 세금계산서, 기성 입금 내역, 공사 사진으로 계약과 금액을 증명합니다. 금액을 정한 증거가 부족하면 법원 감정으로 적정 공사비를 산정하는 방법도 있습니다.

관급공사는 계약일부터 90일 이상 지나고 품목조정률이나 지수조정률이 100분의 3 이상 오르면 계약금액을 조정합니다(국가계약법 시행령 제64조 제1항). 조정 신청은 준공대가를 받기 전에 해야 합니다(공사계약일반조건 제22조 제3항). 민간공사는 계약서의 물가변동 조항을 먼저 보고, 경제상황 변동에 따른 금액 변경을 상당한 이유 없이 막는 조항은 그 부분이 무효가 될 수 있습니다(건설산업기본법 제22조 제5항).

공사를 시작하지 않은 채 연락이 끊겼다면 기한을 정해 이행을 요구한 뒤 계약을 해제하고 계약금 반환과 손해배상을 청구합니다. 처음부터 공사할 생각이나 능력이 없었다는 정황이 있으면 사기 고소도 검토합니다. 업체 명의의 재산이 남아 있을 때 가압류를 먼저 해 두는 것이 회수에 유리합니다.

세금계산서가 없어도 견적서, 공사 사진, 일부 입금 내역, 주고받은 문자로 계약과 금액을 증명할 수 있습니다. '다음 달에 주겠다'는 문자나 통화 녹음은 상대가 빚을 인정한 증거여서 그때부터 3년 시효가 새로 계산될 수 있습니다(민법 제168조 제3호). 그런 메시지를 지우지 말고 모아 두신 뒤, 액수를 정리해 지급명령이나 소송으로 넘어가세요.

공사 과정의 잘못으로 생긴 누수라면 최종 책임은 공사를 한 업체에 있는 경우가 대부분입니다. 아랫집이 집주인에게 먼저 배상을 요구하기도 하는데, 집주인이 배상했다면 업체에 그만큼 구상할 수 있습니다. 피해 사진과 수리 견적을 받아 업체에 서면으로 알리고, 업체가 배상책임보험에 가입했는지 물어보세요.

예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회 의결 사항입니다(도시정비법 제45조 제1항 제4호). 공사비가 일정 비율 이상 늘면 정비사업 지원기구에 공사비 검증도 요청해야 합니다(제29조의2). 절차를 건너뛴 증액 결의는 다툼의 대상이 됩니다.

조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 동의하면 해임됩니다(도시정비법 제43조 제4항). 총회에는 조합원 100분의 10 이상이 직접 출석해야 하니 직접 출석 인원도 함께 챙겨야 합니다.

투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다(도시정비법 제39조 제2항). 다만 양도인이 근무·질병·취학·결혼으로 세대원 모두 다른 지역으로 옮기는 경우처럼 법이 정한 예외에 해당하면 조합원 지위를 이어받습니다. 매수 전에 예외 해당 여부를 서류로 확인해야 합니다.

조합설립에 동의하지 않은 소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답해야 하고, 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 봅니다(도시정비법 제64조 제2항, 제3항). 그 뒤 조합은 2개월 안에 매도청구를 할 수 있습니다. 동의할지, 매도청구 소송에서 시가를 다툴지 기한 안에 정해야 합니다.

분양신청을 하지 않으면 원칙적으로 현금청산 대상이 됩니다(도시정비법 제73조). 다만 사업시행계획이 변경돼 세대수나 주택규모가 달라지면 조합이 정관이나 총회 의결에 따라 분양신청을 다시 받을 수 있습니다(제72조 제4항, 제5항). 조합 공고를 계속 확인하고, 현금청산 협의 기한도 함께 챙기세요.

청산금을 받을 권리와 징수할 권리는 이전고시일 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다(도시정비법 제90조 제3항). 조합이 지급을 미룬다면 이 기간 안에 청구해야 합니다. 조합이 청산금 수령 거부를 이유로 공탁했는지도 확인하세요.

주거용 건축물의 세입자는 사업인정고시일 등 당시 그 지역에서 3개월 이상 거주했다면 가구원 수에 따른 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있습니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항). 이사비도 따로 보상 대상입니다(제55조). 거주 기간을 증명할 전입신고, 공과금 고지서 같은 자료를 모아 두세요.

공동주택의 하자인지 아닌지를 두고 사업주체와 의견이 갈릴 때 하자 여부 판정을 받거나, 보수 책임을 두고 조정이나 재정을 신청할 수 있습니다(공동주택관리법 제39조). 소송 전에 검토할 만한 절차이지만, 담보책임기간이 임박했다면 기간 안에 권리를 행사하는 일을 먼저 챙깁니다.

사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 안에 하자를 보수하거나 보수계획을 서면으로 알려야 합니다(공동주택관리법 시행령 제38조 제3항). 보수계획의 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 정해야 합니다. 하자가 아니라고 본다면 그 이유를 서면으로 통보해야 하니, 답이 없으면 그 사실도 기록해 둡니다.

사업주체가 예치한 하자보수보증금은 입주자대표회의 등이 청구하며, 하자심사·분쟁조정위원회의 판정에 따른 보수비용처럼 정해진 용도로만 써야 합니다(공동주택관리법 제38조 제2항). 의무관리대상 공동주택은 사용 후 30일 안에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 보증금으로 부족한 부분은 사업주체에게 손해배상을 청구합니다.

집합건물법이 적용되어 기둥·내력벽 같은 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년입니다(집합건물법 제9조의2). 그 밖의 하자는 구조상·안전상 하자 5년, 건축설비·창호 같은 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사 하자 2년입니다(같은 법 시행령 제5조). 하자 종류마다 기간이 다르니 발견 즉시 목록을 만들어 청구합니다.

하자보수나 그에 갈음하는 손해배상을 받을 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다(민법 제667조 제3항). 다만 하자 정도에 비해 지나치게 많은 금액을 붙잡고 있으면 오히려 지체 책임을 다툴 수 있습니다. 하자가 중요하지 않은데 보수비가 과다하면 보수 대신 손해배상만 청구할 수 있다는 점도 함께 봅니다(같은 조 제1항).

잔금을 치렀어도 하자보수나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조). 기한을 정해 서면으로 보수를 요구하고, 응하지 않으면 다른 업체 견적을 받아 그 비용을 손해배상으로 청구합니다. 고치기 전 상태를 사진과 영상으로 남기고, 전기처럼 안전과 관련된 부분은 응급조치를 먼저 하세요. 청구할 수 있는 기간이 정해져 있으니(민법 제670조, 제671조) 미루지 않는 것이 좋습니다.

공용부분 하자의 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있어서, 입주자대표회의가 소송으로 받으려면 구분소유자들에게서 채권을 넘겨받는 방식을 많이 씁니다. 넘길지는 각자 정할 수 있지만, 넘기지 않은 세대 몫은 그 소송에서 빠지므로 직접 청구하고 기간도 스스로 챙겨야 합니다. 인감증명서는 양도서가 본인 의사로 작성됐다는 것을 보이거나 배상금을 나눌 때 쓰이는 경우가 많으니, 어떤 서류에 쓰이는지와 변호사 보수, 배상금 배분 방식을 확인한 뒤 내세요.

원사업자는 목적물을 받은 날부터 60일 안에 하도급대금을 지급해야 하고, 발주자에게 기성금을 받았다면 그날부터 15일 안에 지급해야 합니다(하도급법 제13조). 발주처 미지급은 지급을 미룰 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 기한을 넘기면 공정거래위원회가 고시한 이율(현재 연 15.5퍼센트)의 지연이자도 청구할 수 있습니다.

원사업자는 착공 전에 하도급대금 등을 적은 서면을 발급해야 하고, 추가·변경 공사를 맡길 때도 마찬가지입니다(하도급법 제3조 제1항). 서면이 없으면 작업 내용과 대금을 적어 원사업자에게 확인을 요청할 수 있습니다. 원사업자가 15일 안에 회신하지 않으면 통지한 내용대로 위탁이 있었던 것으로 추정됩니다(같은 조 제8항, 제9항).

수급사업자에게 책임이 없는데도 위탁을 임의로 취소하는 것은 하도급법 제8조 제1항이 금지합니다. 이를 위반해 손해를 입었다면 손해의 3배 이내에서 배상을 청구할 수 있습니다(제35조 제2항). 취소 통보 문서와 그때까지 투입한 인력·자재 내역을 정리해 둡니다.

먼저 나에게 일을 맡기고 대금을 약속한 사람이 누구인지 정해야 합니다. 소장이 회사 이름으로 계약했다면 그 회사가, 개인으로 맡겼다면 소장 본인이 상대방입니다. 윗단계 업체나 발주자에게 바로 청구하려면 하도급법상 직접지급 요건이 맞아야 합니다(하도급법 제14조). 직접 일하고 일당을 받기로 한 기능공이라면 임금 문제로 보아, 여러 단계로 도급이 내려온 건설공사에서 요건이 맞으면 직상 수급인에게 함께 책임을 묻는 규정(근로기준법 제44조의2)에 따라 고용노동부 진정도 검토합니다.

담보는 현금 공탁 외에 법원이 허가하면 보증보험회사와 맺은 지급보증위탁계약 문서로도 제공할 수 있습니다(민사소송법 제122조). 어느 방식과 금액으로 할지는 법원이 사건마다 정합니다. 신청 전에 담보 마련 방법을 미리 알아 두면 결정 후 바로 진행할 수 있습니다.

유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하거나 빌려주거나 담보로 제공할 수 없습니다. 보존에 필요한 사용만 허용됩니다(민법 제324조 제2항). 이를 어기면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있으니 임대나 사무실 사용은 피하세요.

내 계약 상대방이 원청에게서 받을 공사대금 채권을 묶는 방법이 있습니다. 판결 전이라면 그 채권을 가압류하고, 판결을 받은 뒤 압류·추심명령으로 원청에게서 직접 받습니다. 원청이 이미 지급했거나 다른 채권자가 먼저 압류했다면 받을 몫이 줄 수 있어 빨리 움직일수록 유리합니다. 공사대금 가운데 근로자 임금에 해당하는 금액은 압류할 수 없으니(건설산업기본법 제88조) 실제로 묶이는 금액도 함께 계산해 봅니다.

유치권은 점유를 계속하고 있어야 인정되고 점유를 잃으면 사라집니다(민법 제320조, 제328조). 이미 열쇠를 넘겨 상대가 영업하고 있다면 지금 와서 유치권을 주장하기 어렵고, 동의 없이 문을 잠그거나 영업을 막으면 오히려 업무방해 같은 형사 문제가 될 수 있습니다. 잔금은 지급명령이나 소송으로 청구하고, 상대 재산을 가압류하는 방법을 함께 검토하세요.

관리사무소의 과거 누수 접수·수리 기록, 아랫집이나 이전 세입자의 진술, 같은 자리를 고친 흔적에 대한 누수탐지 업체 소견이 쓰입니다. 매도인이 알면서 알리지 않았다면 면책 특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다(민법 제584조).

건축물분양법이 적용되는 오피스텔은 면적·층수 증감처럼 대통령령이 정한 중대한 설계변경에 분양받은 자 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항). 동의 절차를 거쳤는지, 줄어든 면적만큼 대금을 정산하는 조항이 있는지 계약서와 통지문을 확인하세요.

해산이나 사업 종결이 결의되면 청산인을 선임해 청산 절차를 밟습니다(주택법 제14조의2). 남은 재산으로 채무를 정리한 뒤 조합원에게 나누는 구조여서, 토지 계약금이나 업무대행비로 이미 쓴 돈은 돌려받기 어려울 수 있습니다. 청산 과정에서 회계 자료 열람을 요구해 지출이 적정했는지 확인하세요.

조합원은 조합규약, 총회 의사록, 회계감사보고서, 토지 확보 자료 등의 열람·복사를 요구할 수 있고, 조합 임원은 15일 안에 응해야 합니다(주택법 제12조 제3항). 서면 요청 기록을 남긴 뒤 관할 구청에 알리거나 열람·등사 가처분을 검토합니다.

이의신청 30일과 행정소송 90일은 재결서 정본을 받은 날부터 셉니다(토지보상법 제83조, 제85조). 등기우편 수령 기록이나 우체국 배달 조회로 받은 날을 확인할 수 있고, 날짜가 애매하면 가장 이른 날을 기준으로 기한을 잡으세요.

사용승인이 늦어진 원인이 설계와 다른 시공이나 서류 미비처럼 시공사 책임이라면 지체상금이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 인허가 기관의 사정이나 건축주 쪽 설계변경 때문이라면 시공사 책임이 아닐 수 있어 지연 원인부터 확인해야 합니다.

직상수급인과 하수급인의 합의, 근로자의 집행권원, 하수급인의 지급불능 같은 직접 지급 요건을 갖춰 임금 상당액을 지급했다면 그 범위에서 하도급대금 채무는 소멸한 것으로 봅니다(근로기준법 제44조의3 제3항). 근로자별 지급 내역과 영수증을 받고 하수급인에게 공제 사실을 서면으로 알려 두세요.

하수급인 근로자의 임금체불에 대해 직상수급인으로서 연대책임이 있는지를 확인하려는 경우가 많습니다. 하도급 계약서, 하수급인의 건설업 등록 여부, 기성금 지급 내역, 노무비 지급 자료를 준비해 출석하고, 체불액 정리와 지급 방법을 함께 검토하세요.